Newsletter 04-2015

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir freuen uns, Sie heute über aktuelle Neuigkeiten aus dem Hause Dr. Schönberger informieren zu dürfen.

BBA-Tagung Instandhaltungsmanagement

Am 03.12.2015 veranstaltet die BBA – Akademie der Immobilienwirtschaft e.V., Berlin, die Tagung Instandhaltungsmanagement. Die Moderation dieser Veranstaltung übernimmt Dr. Karsten Schönberger.

Nähere Informationen erhalten Sie unter: http://www.bba-campus.de/kalender/singleview-tagung/article/instandhaltungsmanagement-strategisch-effizient-und-fortschrittlich-1.html

Wir freuen uns, Sie auf dieser Tagung in Berlin zu treffen.

Aufzugsmanagement im Fokus

Wir widmen uns in diesem Newsletter dem Thema Aufzugsmanagement aufgrund aktueller Erkenntnisse, die wir im Rahmen eines umfangreichen Projektes zur Überprüfung der Wartungsqualitäten bei Aufzugsanlagen gesammelt haben.

Der Verband der TÜV e.V. (VdTÜV) hat in seinem Anlagensicherheits-Report 2015 festgestellt, dass bei Haupt- und Zwischenprüfungen von Aufzügen 53% der Anlagen Mängel aufweisen. Wir haben das zum Anlass genommen, die Wartungsqualität der Aufzugsanlagen diesen Erkenntnissen gegen zu spiegeln.

Hierzu haben wir in einem ersten Schritt die bestehenden Vollwartungsverträge des zu untersuchenden Aufzugsportfolios analysiert. Im Ergebnis wurde aufgelistet, welche Leistungen die Aufzugsfirmen laut den Verträgen schulden. Da die Wartungsverträge von den Aufzugsfirmen selbst formuliert wurden, waren die Bausteine der vorbeugenden Instandhaltung und Instandsetzung als Bestandteil der Vollwartung nicht abgedeckt. Das bedeutet, dass Bauteile erst dann getauscht werden, wenn sie entweder von der zugelassenen Überwachungsstelle (ZÜS) angemahnt werden oder das Bauteil versagt. Was ist die Folge hiervon? Zum Zeitpunkt des Vertragsendes der Vollwartungsverträge ist das Risiko hoch, dass die Anlagenbauteile verschlissen sind und ausgetauscht werden müssen.

Aufgrund der Erkenntnisse aus der Analyse der Wartungsverträge standen bei der Qualitätsprüfung vor Ort die Vertragsleistungen, wie Reinigen, Schmieren, Einstellen und Abdichten im Fokus. Für die Begehung wurde unser mobiles Datenbanktool fm-box so konfiguriert, dass die geschuldeten Leistungen vor Ort mit Beschreibungen und Fotos dokumentiert wurden. Parallel dazu wurden die technischen Zustände aufgenommen, um eine Aussage treffen zu können, welche Baugruppen kurz-, mittel- und langfristig ausgetauscht werden müssen und welche Kosten damit verbunden sind.

Die Begehung führte zu folgendem Ergebnis: Über die Hälfte der analysierten Aufzugsanlagen waren bei der Erbringung der Wartungsinhalte verbesserungswürdig. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass die Wartungsinhalte bei weniger als der Hälfte der Anlagen den laut Vertrag geschuldeten Leistungen entsprochen haben. Dieser Zustand wurde in einem mehrseitigen Anlagenbericht je analysierter Aufzugsanlage ausführlich dokumentiert und diente als Grundlage für Auswertungsgespräche mit den Wartungsfirmen. Neben den Ergebnissen zur Wartungsqualität enthält der Bericht eine Kostenschätzung zu den Baugruppen je Anlage. Der Anlagenbericht lässt eine Aussage darüber zu, welche Maßnahmen zu welchen Kosten und welchem Zeitpunkt durchgeführt werden sollten.

Fazit: Aus unserer Sicht sind zurzeit die Interessen der Eigentümer und Betreiber von Aufzugsanlagen gegenüber den Wartungsfirmen vollkommen unausgeglichen. Aus diesem Grund bedarf es folgender Maßnahmen:

• Analyse der bestehenden Verträge,
• Vertragsoptimierung unter dem Motto: Wer zahlt, gibt den Ton an,
• Kontinuierliche Überwachung der Wartungsqualitäten,
• Auswertung der Ergebnisse mit den Aufzugsfirmen,
• Langfristige Maßnahmenplanung,
• Kontinuierliches technisches und kaufmännisches Anlagencontrolling.

Exkurs: Gerne möchten wir in diesem Zusammenhang noch das Thema Aufzüge im Neubau und zugehörige Wartungsverträge im Rahmen der Gewährleistung behandeln. Wir werden von unseren Kunden beim Neubau von Anlagen immer wieder angesprochen, wie bei diesem Thema mit den Wartungsleistungen umzugehen ist. Verschiedene Planungsbüros und vor allem die Aufzugsfirmen bieten hier folgende Lösung: Vollwartungsvertrag mit prozentualem Abschlag auf die Wartungsgebühr. Bitte stellen Sie sich vor Unterzeichnung des Wartungsvertrags die Frage, warum bei einer Neuanlage eine kostenintensive Vollwartung mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsanteilen beauftragt werden muss.

Wir verfügen deutschlandweit über umfangreiche Expertise rund um das Thema Aufzugsmanagement, um Sie bei diesen komplexen Fragestellungen zu unterstützen. Bitte sprechen Sie uns an.

Lesen Sie hierzu auch unser Produktblatt zum Aufzugsmanagement.

Ihr Team von Dr. Schönberger
Beratung im Immobilienmanagement